In Amsterdam zat in 2023 al twee derde van de particuliere huurwoningen in de vrije sector, blijkt uit cijfers van de gemeente. Nergens in Nederland ligt dat aandeel zo hoog. Daarom grijpt de Wet betaalbare huur, met haar puntensysteem voor de huurprijs, in Amsterdam harder in dan in de rest van het land. Hieronder lees je hoe het puntensysteem werkt, wat de grenzen in 2026 zijn en wat je kunt doen als je huur te hoog blijkt.
Dit bepaalt het puntensysteem van de Wet betaalbare huur
Kort gezegd houdt de wet in dat de huurprijs van een woning voortaan wordt begrensd door het aantal punten dat de woning krijgt. De Wet betaalbare huur is sinds 1 juli 2024 van kracht en maakt het Woningwaarderingsstelsel (WWS) verplicht tot en met 186 punten. Elke woning krijgt punten voor onder meer oppervlakte, WOZ-waarde, voorzieningen en energielabel. Dat totaal bepaalt in welk segment je valt en wat de maximale huur is.
| Segment | Punten | Max. huur per 1-1-2026 |
|---|---|---|
| Sociale huur | t/m 143 | 932,93 euro |
| Middenhuur | 144 t/m 186 | 1.228,07 euro |
| Vrije sector | 187 of meer | geen wettelijk maximum |
Bron: Huurcommissie, wettelijke wijzigingen per 1 januari 2026.
Zit je woning op 150 punten, dan mag de huur niet hoger zijn dan het bedrag dat bij dat aantal punten hoort binnen de middenhuurgrens. Kom je op 190 punten uit, dan val je in de vrije sector en geldt er geen wettelijk maximum, wel de gewone regels voor huurverhoging. Voor huurcontracten getekend op of na 1 juli 2024 gelden deze grenzen direct. Handhaving door gemeenten, met boetes voor verhuurders die zich niet aan de regels houden, loopt sinds 1 januari 2025.
Landelijk gaat de huur van zo’n 300.000 woningen hierdoor gemiddeld 190 euro per maand omlaag, en keren ruim 113.000 woningen terug naar het betaalbare segment, meldt de Rijksoverheid. Amsterdam trekt daarbinnen relatief veel aandacht, simpelweg omdat de stad verhoudingsgewijs de meeste woningen boven die grenzen heeft.
Waarom Amsterdam de klap het hardst voelt
Amsterdam is niet toevallig de stad waar deze wet het meest opvalt. Uit de factsheet Wonen in Amsterdam 2023 van de gemeente blijkt dat 66,6 procent van de particuliere huurwoningen in de stad in 2023 een huurprijs in de vrije sector had, tegen 33 procent in 2013. Dat aandeel is in tien jaar tijd dus verdubbeld.
Reken je de woningcorporaties mee, dan zat in 2023 in totaal 34,2 procent van alle Amsterdamse huurwoningen boven de toenmalige liberalisatiegrens, tegen 13 procent in 2013. Ter vergelijking: het CBS liet eerder al zien dat het aandeel vrije sector in de totale Amsterdamse woningvoorraad opliep van 9 procent in 2012 naar 22 procent in 2021, tegen een landelijk gemiddelde van ongeveer 8 procent. Amsterdam zat daarmee al ruim boven het landelijke beeld, nog voordat deze wet er was.
Voor de particuliere huurmarkt betekent dat concreet: een groot deel van de Amsterdamse huurwoningen zat al boven de grens waar de wet nu een plafond aan hangt. De gemiddelde kale huur in de particuliere vrije sector lag in 2023 op 1.501 euro per maand, ruim boven de middenhuurgrens van 1.228,07 euro die sinds 2026 geldt. Vergelijk je dat met een inkomen op het minimumloon, dan wordt duidelijk hoe scheef die verhouding kan liggen: in ons artikel over het minimumloon in 2026 rekenden we uit dat een vrije-sectorwoning van 60 vierkante meter al gauw 88 procent van een bruto maandloon opeet. Voor veel Amsterdamse woningen bepaalt de wet dus voor het eerst een maximum waar er eerder geen was.
Dit verandert er voor je huurcontract
Teken je een nieuw huurcontract op of na 1 juli 2024, dan gelden de nieuwe puntengrenzen meteen. Voor contracten van voor die datum geldt overgangsrecht: de regels gaan pas in zodra je een nieuw contract afsluit, met een aantal uitzonderingen per situatie. Twijfel je of jouw contract onder de wet valt, check dat dan via ismijnhuurteduur.nl, de officiele check van de Rijksoverheid.
Vind je de huur van een nieuw contract te hoog voor het aantal punten, dan heb je een harde deadline. Een verzoek tot huurverlaging bij de Huurcommissie, waarmee je ook te veel betaalde huur over eerdere maanden terugkrijgt, kan alleen binnen zes maanden na de start van het huurcontract. Dien je later een verzoek in, dan kan de huur nog wel omlaag voor de toekomst, maar zie je het bedrag van eerdere maanden niet meer terug.
Zo bereken je hoeveel punten jouw woning heeft
Je berekent het puntenaantal van je woning met de Huurprijscheck van de Huurcommissie. Vul de kenmerken van je woning in, zoals oppervlakte, aantal vertrekken, WOZ-waarde, energielabel en voorzieningen als een balkon of eigen buitenruimte. De tool laat direct zien in welk segment je valt en wat de maximale huurprijs daarbij hoort.
Betaal je meer dan het puntenaantal toestaat? Praat dan eerst met je verhuurder. Levert dat niets op, dan kun je naar de Huurcommissie stappen of het melden bij de gemeente. In Amsterdam kan de gemeente zelf handhavend optreden tegen verhuurders die de regels overtreden, al maakt amsterdam.nl geen actuele aantallen boetes of dossiers openbaar.
Wat je in Amsterdam kunt doen als je huur te hoog is
Loop je in Amsterdam tegen een te hoge huur aan, begin dan bij het puntensysteem, niet bij onderhandelen. De gemeente wijst huurders actief op hun rechten via amsterdam.nl/huurrecht en kan, net als de Huurcommissie, optreden tegen verhuurders die structureel te veel vragen.
Woonlasten zijn in Amsterdam sowieso een dossier apart. Overweeg je een koopwoning op erfpacht in plaats van huren, dan loop je tegen een heel ander soort maandlast aan. Wat dat precies inhoudt, lees je in ons artikel over erfpacht in Amsterdam. Wil je de huurmarkt liever helemaal omzeilen, dan blijft antikraak een alternatief, al is dat allesbehalve een vaste oplossing. Hoe dat werkt, staat in ons artikel over antikraak wonen in Amsterdam.
Veelgestelde vragen over de Wet betaalbare huur
Vanaf wanneer geldt de Wet betaalbare huur voor mijn huurcontract?
De Wet betaalbare huur geldt sinds 1 juli 2024 voor huurcontracten die op of na die datum zijn getekend. Teken je voor die datum, dan blijft je oude contract in principe gewoon lopen tot je een nieuw contract afsluit, met een aantal uitzonderingen. Check je situatie op ismijnhuurteduur.nl, de officiele check van de Rijksoverheid, om zeker te weten of jouw contract onder de wet valt.
Wat kan ik doen als mijn huur te hoog is voor het aantal punten van mijn woning?
Is je huur te hoog, bereken dan eerst met de Huurprijscheck van de Huurcommissie hoeveel punten je woning waard is en welke maximale huur daarbij hoort. Klopt het niet, praat dan eerst met je verhuurder. Komen jullie er niet uit, dan vraag je de Huurcommissie om een huurverlaging of meld je het bij de gemeente, die in Amsterdam ook zelf kan optreden tegen verhuurders die de regels overtreden.
Kan ik te veel betaalde huur terugvragen?
Te veel betaalde huur terugvragen kan alleen binnen zes maanden na de start van je huurcontract. Dien je binnen die termijn een verzoek in bij de Huurcommissie, dan krijg je de te veel betaalde huur over de voorgaande maanden terug. Vraag je het later aan, dan kan de huur wel voor de toekomst omlaag, maar krijg je het bedrag van eerdere maanden niet meer terug.
Wat is het verschil tussen sociale huur, middenhuur en vrije sector?
Het verschil tussen sociale huur, middenhuur en vrije sector zit in het aantal WWS-punten van je woning. Tot en met 143 punten val je in de sociale sector, met een maximale huur van 932,93 euro per 1 januari 2026. Tussen de 144 en 186 punten zit je in de middenhuur, tot een grens van 1.228,07 euro. Vanaf 187 punten ben je vrije sector, waar geen wettelijk maximum geldt.
Hoeveel punten heeft mijn woning nodig om in de vrije sector te vallen?
Om in de vrije sector te vallen heeft je woning 187 punten of meer nodig volgens het Woningwaarderingsstelsel. Punten tel je op voor onder meer oppervlakte, WOZ-waarde, voorzieningen en energielabel. Twijfel je, gebruik dan de Huurprijscheck van de Huurcommissie, die het puntenaantal en de bijbehorende maximale huurprijs voor je uitrekent.
Waarom heeft de Wet betaalbare huur zo’n grote impact in Amsterdam?
De impact van de Wet betaalbare huur is in Amsterdam groter dan elders, omdat een fors deel van de particuliere huurwoningen er al in de vrije sector zat voordat de wet inging. Volgens de gemeente had 66,6 procent van de particuliere huurwoningen in 2023 een huurprijs in de vrije sector, tegen 33 procent in 2013. Daardoor krijgen relatief veel Amsterdamse verhuurders voor het eerst met een wettelijk maximum te maken.
