Koop je in 2026 een huis in Amsterdam, dan loop je de startersvrijstelling sneller mis dan je denkt, ook als je nog geen 35 bent. De gemiddelde koopwoning in de stad kostte in 2025 al 630.621 euro, ruim boven de vrijstellingsgrens van 555.000 euro die in 2026 geldt. Landelijk dalen de tarieven juist: het percentage voor een tweede woning gaat van 10,4 naar 8 procent. In Amsterdam betaal je daardoor vaker gewoon het volle tarief. Hieronder reken ik uit wat dat voor jouw aankoop betekent.
Het antwoord in het kort: in Amsterdam mis je de vrijstelling al snel
Een gemiddelde Amsterdamse koopwoning is te duur voor de startersvrijstelling. Die vrijstelling geldt in 2026 alleen tot een woningwaarde van 555.000 euro, terwijl de gemiddelde verkoopprijs in Amsterdam in 2025 op 630.621 euro lag, volgens CBS. Dat is 75.621 euro boven de grens. Koop je een woning rond dat gemiddelde, dan betaal je dus sowieso 2 procent overdrachtsbelasting, ook als je 24 bent en voor het eerst koopt.
Landelijk ligt de gemiddelde koopsom een stuk lager, op 479.527 euro in 2025. Amsterdam ligt daar ruim 31,5 procent boven. Precies dat verschil is waarom een regel die landelijk prima werkt, in Amsterdam voor de meeste starters een lege huls is.
Tarieven overdrachtsbelasting 2026 op een rij
Nederland kent in 2026 vier tarieven, een meer dan in 2025. Welk tarief voor jou geldt, hangt af van wie je bent en wat je koopt.
| Situatie | Tarief 2026 |
|---|---|
| Startersvrijstelling (18 t/m 34 jaar, woning tot 555.000 euro) | 0% |
| Eigen woning, hoofdverblijf | 2% |
| Woning niet als hoofdverblijf (2e woning, beleggingspand) | 8% |
| Overig onroerend goed (bedrijfspand, grond) | 10,4% |
Bron: Belastingdienst. Het tarief voor een woning die je niet zelf bewoont, daalt per 1 januari 2026 van 10,4 naar 8 procent. Het tarief voor je eigen huis blijft 2 procent, net als in 2025.
Startersvrijstelling 2026: voorwaarden en grensbedrag
De startersvrijstelling is niet voor iedereen. Je moet aan vier voorwaarden voldoen, aldus de Belastingdienst:
- Je bent meerderjarig en jonger dan 35 op het moment van de aankoop.
- Je gaat zelf voor langere tijd in de woning wonen.
- Je hebt de vrijstelling niet eerder gebruikt. Het is een eenmalige regeling.
- De woningwaarde is niet hoger dan 555.000 euro in 2026.
Zit je met je koopprijs ook maar één euro boven die grens, dan geldt de vrijstelling niet voor het hele bedrag tot 555.000 euro. Ze vervalt volledig, en je betaalt gewoon 2 procent over de totale koopsom. Een harde knip dus, geen geleidelijke overgang.
Wat een gemiddelde Amsterdamse woning je aan overdrachtsbelasting kost
Reken het door met de Amsterdamse cijfers en het verschil wordt concreet. Koop je precies op de vrijstellingsgrens van 555.000 euro en voldoe je aan alle voorwaarden, dan bespaar je het volledige bedrag: 11.100 euro aan overdrachtsbelasting (555.000 x 2 procent) hoef je niet te betalen.
Koop je in plaats daarvan een woning op het Amsterdamse gemiddelde van 630.621 euro, dan val je automatisch buiten de vrijstelling. Je betaalt dan 2 procent over de volledige koopsom: ongeveer 12.612 euro. Niet omdat je te oud bent of al eerder een huis kocht, maar puur omdat een gemiddelde woning in deze stad al 75.621 euro boven de grens uitkomt.
Zoek je iets compacters? Een appartement onder de 555.000 euro is in Amsterdam heus te vinden, vooral buiten de ring. Voor wie op de grachten of in Zuid mikt, is de vrijstelling in de praktijk een landelijke regel die zelden opgaat. Erfpacht komt daar in Amsterdam vaak nog bovenop, dus reken die post ook mee als je wat erfpacht in Amsterdam precies kost nog niet op je netvlies hebt.
Koop je een tweede woning of belegging? Dan geldt het 8%-tarief
Koop je een woning die je niet zelf gaat bewonen, zoals een tweede huis of een pand om te verhuren, dan gold in 2025 nog 10,4 procent overdrachtsbelasting. Per 1 januari 2026 zakt dat naar 8 procent.
Voor een Amsterdamse woning op het gemiddelde van 630.621 euro tikt dat tarief door tot ongeveer 50.450 euro. Vorig jaar, tegen 10,4 procent, was dat nog zo’n 65.585 euro geweest. Het verschil: ruim 15.135 euro minder overdrachtsbelasting voor wie in Amsterdam belegt of een tweede woning koopt. Op een markt waar de prijzen toch al door meerdere factoren omhoog worden gestuwd, is dat een fors bedrag dat nu in de aankoop blijft zitten in plaats van naar de fiscus te gaan.
Overig onroerend goed: wanneer betaal je 10,4 procent
Voor onroerend goed dat geen woning is, blijft het tarief in 2026 ongewijzigd op 10,4 procent. Denk aan een bedrijfspand, een kantoorruimte, een garage die los van een woning wordt gekocht, of grond zonder woonbestemming. Dit tarief verandert niet, terwijl de andere drie tarieven dit jaar wel bewegen.
Twijfel je of jouw aankoop als woning of als overig onroerend goed telt? Dat bepaalt de Belastingdienst aan de hand van het gebruik en de bestemming op het moment van de koop, niet aan de hand van wat er ooit ingeschreven stond.
Waarom Amsterdamse prijzen de vrijstelling zo snel opeten
De vrijstellingsgrens stijgt jaarlijks, maar de Amsterdamse woningmarkt houdt dat tempo makkelijk bij. De stad blijft aantrekkelijk om te wonen, en dat drukt de vraag structureel omhoog. Wil je weten waarom mensen daar toch voor blijven kiezen, ondanks de prijs, dan lees je dat terug in waarom mensen in Amsterdam willen wonen.
Het gevolg is dat een grens die landelijk bedoeld is om starters te helpen, in Amsterdam vooral geldt voor wie een instapwoning ruim onder de grens koopt. Bij het gemiddelde ben je die hulp al kwijt.
Veelgestelde vragen
Hoeveel overdrachtsbelasting betaal je in 2026?
In 2026 betaal je 2 procent overdrachtsbelasting als je zelf in de woning gaat wonen, je hoofdverblijf dus. Koop je een woning die je niet zelf bewoont, zoals een tweede huis of een beleggingspand, dan geldt een tarief van 8 procent. Voor overig onroerend goed, zoals bedrijfspanden, blijft het tarief 10,4 procent. Val je onder de startersvrijstelling, dan betaal je niets.
Wat is de startersvrijstelling overdrachtsbelasting in 2026?
De startersvrijstelling betekent dat je in 2026 geen overdrachtsbelasting betaalt als je tussen de 18 en 35 jaar oud bent, voor het eerst een woning koopt om er zelf in te wonen, en de woning niet meer waard is dan 555.000 euro. Je kunt de vrijstelling maar één keer in je leven gebruiken.
Geldt de startersvrijstelling voor een gemiddelde woning in Amsterdam?
Voor een gemiddelde woning in Amsterdam geldt de startersvrijstelling in de praktijk vaak niet. De gemiddelde verkoopprijs van een bestaande koopwoning in de stad lag in 2025 op 630.621 euro, ruim boven de vrijstellingsgrens van 555.000 euro voor 2026. Koop je een woning rond dat gemiddelde, dan betaal je alsnog 2 procent overdrachtsbelasting.
Hoeveel overdrachtsbelasting betaal je over een gemiddelde Amsterdamse woning?
Over een gemiddelde Amsterdamse woning van 630.621 euro betaal je bij het reguliere tarief van 2 procent ongeveer 12.612 euro overdrachtsbelasting. Blijf je onder de startersvrijstellingsgrens van 555.000 euro en voldoe je aan de voorwaarden, dan betaal je niets.
Wordt overdrachtsbelasting op een tweede woning in Amsterdam ook goedkoper?
Ja, overdrachtsbelasting op een tweede woning of beleggingspand daalt in 2026 van 10,4 naar 8 procent. Voor een woning ter waarde van het Amsterdamse gemiddelde van 630.621 euro scheelt dat ruim 15.135 euro ten opzichte van het tarief van vorig jaar.
