Koop je een huis in Amsterdam, dan koop je vaak niet de grond eronder. Die blijft van de gemeente, en jij betaalt om hem te mogen gebruiken. Dat heet erfpacht, en het overkomt in deze stad bijna iedereen. Het verschil tussen twee soorten erfpacht kan je duizenden euro’s schelen, en dat is precies waar veel kopers overheen kijken.
Wat is erfpacht in Amsterdam?
Erfpacht betekent dat je de grond onder je woning gebruikt alsof hij van jou is, terwijl hij eigendom blijft van de gemeente. Voor dat gebruik betaal je een vergoeding, de erfpachtcanon. In Amsterdam is dat geen uitzondering maar de regel.
De cijfers zijn stevig. De gemeente Amsterdam bezit ongeveer 85 procent van alle grond binnen de stadsgrenzen, en zo’n 80 procent van de woningen staat op erfpachtgrond. De kans dat jouw Amsterdamse woning ermee te maken heeft, is dus groot.
Dat maakt Amsterdam bijzonder. In de meeste Nederlandse steden koop je gewoon je eigen grond mee, terwijl je hier de grond in feite van de gemeente huurt. Het is een van de dingen die het wonen in Amsterdam net even anders maken dan elders in het land.
Wat kost erfpacht? De canon uitgelegd
De canon is het bedrag dat je betaalt voor het gebruik van de grond. Die wordt berekend op basis van de grondwaarde, en die grondwaarde is de WOZ-waarde van je woning min de waarde van het gebouw zelf.
Over die grondwaarde rekent de gemeente een canonpercentage. In 2025 lag dat op 3,00 procent. De gemeente stelt dit percentage zelf vast, dus voor het exacte actuele bedrag kijk je altijd op de erfpachtpagina van de gemeente Amsterdam.
Je hebt grofweg twee manieren om te betalen. Je betaalt de canon periodiek, meestal per jaar, of je koopt hem in één keer af met een afkoopsom. Afkopen kost vooraf veel geld, maar daarna ben je van de jaarlijkse last af. Omdat de canon meetelt in je maandlasten, kijken hypotheekverstrekkers er ook naar.
Voortdurend of eeuwigdurend: het belangrijkste verschil
Hier zit de valkuil waar het echt om draait. Amsterdam kent twee soorten erfpacht, en het verschil bepaalt hoe voorspelbaar je kosten zijn.
Bij voortdurende erfpacht betaal je een vast bedrag, maar elke 50 of 75 jaar bepaalt de gemeente de grondwaarde opnieuw. Op zo’n herzieningsmoment kan de canon fors omhoog springen, zeker in een stad waar de vastgoedprijzen hard zijn gestegen. Je weet dus niet zeker wat je over een paar decennia betaalt.
Bij eeuwigdurende erfpacht wordt de canon eenmalig vastgesteld en daarna alleen nog aangepast aan de inflatie. Geen onverwachte sprongen meer. En je kunt die eeuwigdurende canon ook in één keer afkopen, waarna je er helemaal vanaf bent.
Dat verschil klinkt technisch, maar het raakt je portemonnee direct. Een woning met een afgekochte, eeuwigdurende erfpacht is een stuk voorspelbaarder dan eentje waar over tien jaar een herziening aankomt.
Een huis met erfpacht kopen: waar je op let
Overweeg je een Amsterdamse woning, dan is de erfpachtsituatie net zo belangrijk als de vraagprijs. Loop deze punten langs voordat je tekent.
- Vraag de erfpachtakte op, want daarin staat om welke soort erfpacht het gaat en welke voorwaarden gelden.
- Check of het voortdurend of eeuwigdurend is. Bij voortdurend loop je het risico op een herziening, bij eeuwigdurend niet.
- Vraag of de canon is afgekocht, en tot wanneer. Een afgekochte canon kan aflopen, waarna je alsnog gaat betalen.
- Tel de canon mee in je maandlasten, want het is een vaste last die je hypotheekruimte beïnvloedt.
Dit soort details bepaalt mede de waarde van een woning, naast ligging en staat van onderhoud. Twee vrijwel identieke huizen kunnen door hun erfpacht een heel ander prijskaartje verdienen. Ook als je huurt in Amsterdam speelt erfpacht op de achtergrond mee in de kosten van een pand.
Overstappen naar eeuwigdurende erfpacht
Heb je nog voortdurende erfpacht, dan kun je overstappen naar het eeuwigdurende stelsel. Dat regel je via het Overstapportaal van de gemeente, waar je ook kunt kiezen om de canon af te kopen.
De overweging is simpel. Overstappen of afkopen kost nu geld, maar het haalt de onzekerheid van een toekomstige herziening weg. Voor de een is die rust het waard, voor de ander niet.
Wat in jouw geval verstandig is, hangt af van je persoonlijke aanbod en je plannen met de woning. De gemeente heeft daarvoor een rekentool, en bij twijfel is advies van een notaris of erfpachtspecialist geen overbodige luxe. Reken het in elk geval door voordat je een keuze maakt, want het gaat al snel om grote bedragen.
Veelgestelde vragen
Wat is erfpacht in Amsterdam?
Erfpacht in Amsterdam betekent dat je de grond onder je woning gebruikt, terwijl die eigendom blijft van de gemeente. Daarvoor betaal je een jaarlijkse vergoeding, de erfpachtcanon. De gemeente Amsterdam bezit ongeveer 85 procent van de grond in de stad, en zo’n 80 procent van de woningen staat op erfpachtgrond.
Hoeveel procent is de erfpachtcanon in Amsterdam?
De erfpachtcanon in Amsterdam wordt berekend met een canonpercentage over de grondwaarde van je woning. In 2025 lag dat canonpercentage op 3,00 procent. De grondwaarde is de WOZ-waarde min de waarde van het gebouw, en de gemeente stelt het percentage elk jaar opnieuw vast.
Is het slim om een huis met erfpacht te kopen?
Een huis met erfpacht kopen is prima, mits je goed weet welke soort erfpacht erop zit. Bij eeuwigdurende of afgekochte erfpacht zijn je kosten voorspelbaar. Bij voortdurende erfpacht loop je het risico dat de canon bij een herziening fors stijgt, dus vraag altijd de erfpachtakte op voordat je een bod doet.
Wat is het verschil tussen voortdurende en eeuwigdurende erfpacht?
Het verschil tussen voortdurende en eeuwigdurende erfpacht zit in de zekerheid over je kosten. Bij voortdurende erfpacht wordt de grondwaarde elke 50 of 75 jaar opnieuw bepaald, waardoor de canon flink kan stijgen. Bij eeuwigdurende erfpacht staat de canon vast en wordt hij alleen aangepast aan de inflatie, of je koopt hem in één keer af.
